Investir dans la location courte durée, type location saisonnière (Airbnb, Abritel, Booking…), séduit de nombreux propriétaires. Mais la souplesse apparente cache un environnement réglementaire dense et évolutif. Les contrôles se multiplient, les communes se dotent d’outils anti-abus, et les amendes grimpent vite. À Paris, par exemple, plus de 370 propriétaires ont été condamnés en 2023 pour non-respect de la réglementation, totalisant près de 8 millions d’euros d’amendes (source : Le Figaro Immobilier, décembre 2023).
Quels sont les jalons à connaître avant de se lancer ? Faisons le point, étape par étape, pour éviter les faux pas qui peuvent anéantir la rentabilité d’un projet.
La location en courte durée, aussi appelée “meublé de tourisme”, consiste à louer un logement (maison, appartement, studio) entier ou une chambre pour des séjours de passage allant de quelques jours à plusieurs semaines, le plus souvent à une clientèle de loisirs ou professionnelle.
Le Code du tourisme (article L.324-1-1) encadre très strictement cette activité et impose une déclaration préalable à la mairie.
La première obligation fondamentale est la déclaration du logement en mairie (Service Public), généralement au moyen d’un formulaire Cerfa 14004*04. Cela s’applique systématiquement que l’on soit propriétaire ou locataire (attention cependant à l’accord du propriétaire et aux clauses du bail).
Sanctions : Oublier la déclaration peut exposer à des amendes administratives allant jusqu’à 5 000 € (ou 50 000 € pour absence de changement d’usage à Paris) – source : Paris.fr, 2024.
Outre la législation nationale, l’autorisation de la copropriété est indispensable :
L’absence de respect du règlement peut entraîner l’annulation du bail et l’obligation de cesser toute activité lucrative, avec parfois des dommages-intérêts pour trouble de jouissance des voisins (nombreuses jurisprudences récentes, cf. Dalloz).
La location de courte durée est soumise aux mêmes exigences de sécurité et de salubrité que la location classique :
Attention : depuis août 2022, il est interdit de louer des logements très énergivores (DPE classé G) en location courte durée (Source : Ministère de la Transition Écologique).
Les plateformes telles qu’Airbnb ou Booking imposent déjà plusieurs informations légales à afficher :
En général, les plateformes la collectent et la reversent automatiquement pour les communes ayant opté pour la taxation (taux variable localement, de 0,50 à 5€ par nuit/par personne – cf. DGFiP). Sur une gestion en direct, le bailleur doit la collecter puis la reverser à la collectivité (DGFiP).
Astuce : Le classement en “meublé de tourisme” (via Atout France) ouvre la voie à un abattement fiscal renforcé : 71 % au lieu de 50 %, sans compter la valorisation sur les plateformes. Près de 130 000 meublés classés fin 2023 (source : Atout France).
Le cumul de nuitées ou de biens sans respect de ces plafonds expose à des contrôles (les plateformes communiquent systématiquement aux communes l’identité des bailleurs).
La responsabilité du bailleur est pleinement engagée. Un sinistre dans le logement peut avoir des conséquences lourdes, tant pour la sécurité des personnes hébergées que pour les voisins ou tiers.
Les litiges pour défaut d’assurance sont un motif courant d’exclusion et d’amende.
La réglementation évolue très vite et la vigilance est de mise. Les propriétaires ont désormais accès à des opérations de “mise en conformité” facilitées dans certaines grandes villes pour régulariser leur situation à moindres frais (consultation gratuite en mairie, accompagnement juridique).
| Étapes | Action à mener |
|---|---|
| 1. Vérifier l’autorisation | Consulter les règles locales, règlement de copropriété, demande d’accord si besoin |
| 2. Déclarer en mairie | Formulaire Cerfa, obtention du numéro d’enregistrement |
| 3. Respecter les normes et diagnostics | DPE, sécurité, salubrité, équipement, détecteur de fumée |
| 4. Souscrire une assurance adaptée | Assurance ad hoc, extension de garantie, déclaration à l’assureur |
| 5. Collecter la taxe de séjour | Via la plateforme ou en direct auprès de la commune |
| 6. Déclarer ses revenus locatifs | Choix du régime fiscal, renseignement en BIC, suivi du plafond de nuitées |
Le succès de la location courte durée n’est plus synonyme de laisser-faire. Les règles se durcissent, les contrôles s’automatisent, et la conformité réglementaire est devenue un prérequis indispensable pour pérenniser son activité et éviter la perte sèche que peut représenter une amende ou un redressement fiscal. Mieux connaître ses obligations, c’est transformer la contrainte en opportunité, car une gestion professionnelle et transparente valorise le bien et rassure les locataires aussi bien que l’administration.