La fixation du prix en location courte durée ne relève pas du hasard ni d’une simple copie des annonces voisines. C’est un jeu d’équilibre subtil entre l’offre, la demande, le positionnement, la saisonnalité, et l’expérience client. Un tarif trop bas peut nuire à la rentabilité tout en véhiculant une mauvaise image de votre bien ; un tarif trop élevé risque de vous priver d’occupations régulières au profit de concurrents mieux calibrés. La clé est d’ancrer son prix à la réalité du marché tout en cherchant à valoriser ce qui rend votre logement unique.
Première étape : une analyse fine du marché local. Les plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com offrent une mine d’informations en accès libre. Notez le prix moyen à la nuitée pour des biens avec des caractéristiques proches du vôtre (localisation, superficie, capacité d’accueil, équipements).
Ne vous limitez pas à la ville : zoomez sur le quartier, repérez les pics et creux de tarifs en fonction des périodes (week-ends, vacances scolaires, événements locaux type festivals, congrès).
Contrairement à la location longue durée, la location courte durée est profondément impactée par la saison. La demande peut varier du simple au triple, même au sein d’une même localité. Les principaux catalyseurs ?
À retenir : la meilleure stratégie consiste à faire évoluer son prix tout au long de l’année plutôt que de conserver un tarif figé. Beaucoup de propriétaires augmentent mécaniquement leurs revenus de 20–30 % en adaptant leur tarification à la semaine ou au mois plutôt qu’à l’année (données Lodgify.com, 2023).
Au-delà des notions générales, plusieurs critères concrets entrent en considération pour affiner le tarif :
Utilisez des outils tels que AirDNA, PriceLabs ou Wheelhouse pour obtenir des suggestions de tarifs automatiques basés sur les données du marché en temps réel.
La data est l’alliée du loueur moderne. Les plateformes de location peuvent automatiser la variation des prix, mais il reste indispensable de conserver un regard critique :
Quelques benchmarks : selon PAP Vacances, un prix optimal maximise le taux d’occupation tout en maintenant un prix moyen journalier cohérent. La formule à viser : taux d’occupation x prix nuitée = chiffre d’affaires max (ex : 22 nuits x 100 € = 2200 €/mois contre 28 nuits x 75 € = 2100 €). Parfois, accepter un taux de remplissage légèrement inférieur avec un prix plus élevé est plus rentable.
N’oubliez pas d’intégrer ces éléments pour déterminer votre prix plancher, c’est-à-dire le prix en dessous duquel la location n’est plus rentable pour vous.
| Ville/Type | Basse saison | Pleine saison | Événement | Taux d’occupation attendu |
|---|---|---|---|---|
| Lyon, T2 centre | 85 €/nuit | 150 €/nuit | 200 €/nuit (Fête des Lumières) | 78–92 % |
| Nice, studio bord mer | 70 € | 120 € | 170 € (Carnaval) | 65–88 % |
| Annecy, maison familiale | 110 € | 220 € | 320 € (festival cinéma) | 72–95 % |
Source : Données observées sur AirDNA et SeLoger Vacances sur 2023–2024.
Le bon prix aujourd’hui ne sera pas le bon prix demain. Les meilleurs propriétaires adaptent leurs prix toutes les deux semaines, voire chaque semaine et analysent en continu les retours utilisateurs ainsi que les performances de leur logement. Automatiser avec prudence, mais garder le contrôle : ce suivi proactif permet de capter les opportunités et d’anticiper les retournements de tendance.
En synthèse, fixer le prix idéal en location courte durée relève à la fois de l’analyse pointue, de l’anticipation, et d’une stratégie agile. Une veille constante, des outils adaptés et un suivi méthodique donnent aux loueurs la capacité de maximiser les revenus tout en maintenant un excellent taux de satisfaction client. Ne pas sous-estimer non plus le rôle du positionnement et de la différenciation, car la rentabilité se joue souvent dans les détails qui créeront la préférence.