L’un des écueils majeurs de l’investissement locatif reste la gestion d’un mauvais payeur ou d’un locataire inadapté à l’usage prévu du logement. Chaque année, selon l’ANIL, environ 2% des locations présentent des impayés supérieurs à trois mois, soit près de 250 000 situations à risque en France. Définir le profil de son « locataire cible » n’a donc rien d’accessoire : c’est une étape structurante qui impacte directement la pérennité des revenus locatifs, la préservation du bien, ainsi que la tranquillité du propriétaire.
La définition du profil idéal dépend de la nature du bien (studio, T2 familial, maison, logement de prestige), de la localisation, et du mode de gestion (location nue, meublée, colocation, bail mobilité, etc.). Il n’existe pas de candidat « parfait » universel, mais une adéquation à rechercher entre les exigences du propriétaire, la demande locale et la réalité du marché.
Avant même de rencontrer un candidat, il est indispensable d’analyser les profils types recherchés localement. Selon l’observatoire Clameur, un studio loué dans le centre de Lyon a 60% de chances d’accueillir un étudiant, alors qu’un T3 dans la même zone sera convoité en majorité par des couples actifs ou des familles monoparentales. Questions à se poser :
Un bon ciblage commence toujours par ces constats factuels, à croiser avec les données de l’INSEE, les plateformes de location (SeLoger, PAP) et les retours de professionnels locaux.
Le critère numéro un pour un propriétaire reste la capacité du locataire à payer son loyer. Toutefois, une sélection pragmatique se doit d’aller au-delà de la « règle » des 3 fois le montant du loyer.
Attention à ne pas écarter d’office des profils atypiques (jeunes entrepreneurs ou expatriés). Beaucoup sont parfaitement fiables lorsqu’ils s’appuient sur de solides garants ou présentent un « garant Garantme » par exemple (garantie privée reconnue par de nombreux bailleurs).
La relation avec le locataire n’est pas seulement contractuelle. Un locataire respectueux du règlement, soigneux avec le logement et courtois facilite la gestion et apaise les éventuels litiges. Les signes à détecter :
D’après une enquête du site PAP, près de 70% des propriétaires considèrent que « le premier rdv et l’échange humain comptent au moins autant que le dossier financier » en cas d’hésitation entre plusieurs candidats.
La loi française encadre strictement la sélection des locataires. Toute discrimination fondée sur l’origine, le sexe, l’apparence, la situation familiale, ou l’état de santé, est interdite (art. 225-1 et suivants du Code pénal). Les points à respecter scrupuleusement :
Une annonce bien rédigée, précisant les critères attendus (revenus, nombre de personnes maximum, politique sur les animaux…), évite les malentendus et protège le bailleur en cas de contestation.
Un appartement en location meublée courte durée n’impose pas les mêmes critères qu’une location nue classique. Dans certains cas :
Il convient donc de faire coïncider la sélection des candidats avec la stratégie immobilière (maximiser le taux de remplissage, minimiser l’usure, privilégier la stabilité ou la rentabilité pure).
| Type de locataire | Taux d’impayés >3 mois (source : ANIL 2022) | Remarques |
|---|---|---|
| Étudiants | 0,9% | Faible risque si garant solide |
| Jeunes actifs en CDD | 2,4% | Risque élevé sauf garantie Visale ou garant confirmé |
| Retraités | 0,7% | Rendement modéré mais bonne stabilité |
| Familles monoparentales | 2,1% | Surveiller stabilité et source des allocations |
| Indépendants | 3,0% | Exiger bilans solides ou caution bancaire |
Définir le profil idéal de son futur locataire repose sur une double logique : analyser factuellement le marché, et appliquer une grille de critères à la fois exigeante et conforme à la loi. Les meilleures locations s’opèrent toujours à l’intersection d’un bien adapté, d’une demande locale correctement ciblée, et d’un candidat répondant rigoureusement aux critères objectifs (revenus, garanties) sans négliger le savoir-être.
En s’appuyant sur des outils fiables, des références prouvées et un entretien soigné, le propriétaire limite l’aléa et pose les bases d'une relation équilibrée avec son locataire. Une sélection rigoureuse ne garantit pas l’absence totale de problèmes, mais elle multiplie les chances de louer longtemps, sans impayés, et de valoriser durablement son investissement.
Ajuster ses critères à la nature du bien, rester vigilant sans tomber dans l’excès de zèle, et assurer un climat de confiance dès la première visite : telles sont les clés pour devenir un bailleur averti et satisfait.