Pourquoi le choix de la ville est décisif pour un investissement locatif performant

L’emplacement reste la pierre angulaire de tout projet immobilier. Pourtant, derrière cette expression devenue quasi automatique, se cache une réalité bien plus nuancée : deux villes de taille équivalente peuvent offrir des retours sur investissement, des risques et une dynamique totalement différents. Sélectionner la ville adaptée à votre projet locatif, c’est fusionner rendement, sécurité patrimoniale et potentiel d’évolution. 

Quelques chiffres marquants :

• Le rendement locatif brut moyen en France varie fortement : 3,6 % à Paris, mais souvent 6 à 9 % dans des villes moyennes dynamiques (source : MeilleursAgents, 2023).
• De 2015 à 2023, les hausses de prix dans certaines agglomérations dépassent 35 % (Nantes, Rennes…), quand d’autres stagnent ou déclinent (source : Notaires de France).
• Plus de 70 % des investisseurs regrettent de ne pas avoir étudié les fondamentaux économiques et démographiques avant d’acheter (sondage SeLoger/OpinionWay, 2022).

Décrypter les fondamentaux : comment analyser la vitalité d’une ville ?

1. Indicateurs démographiques : population et dynamiques migratoires

Une population en hausse équivaut, toutes choses égales par ailleurs, à une demande locative qui progresse. Regardez :

• L’évolution de la population sur 5 et 10 ans (source : INSEE).
• La part des jeunes adultes et des étudiants, car ils génèrent une forte demande (ex : croissance record à Bordeaux ou Montpellier ces dix dernières années).
• Les flux migratoires : villes qui attirent de nouveaux habitants ou au contraire, subissent un exode (à consulter sur les rapports INSEE ou sur data.gouv.fr).

2. Le tissu économique : emplois, entreprises et secteur public

Pas de tension locative sans moteurs économiques locaux solides. À surveiller :

• Taux de chômage inférieur à la moyenne nationale.
• Présence d’entreprises d’envergure ou de grands pôles tertiaires (Lille, Lyon, Toulouse).
• Présence d’administrations, campus étudiants ou hôpitaux majeurs qui “sécurisent” la demande, même en période incertaine.

3. L’offre de logements et l’évolution des prix

Investir dans une ville où l’offre explose, sans progression de la demande, c’est prendre un risque de vacance locative. L’analyse à mener :

• Comparaison du taux de vacance locative (exemple : 2,4 % à Rennes vs 9 % dans certains quartiers de Saint-Étienne, chiffres Observatoire Clameur 2022)
• Analyse de l’évolution annuelle des loyers et des prix au m sur 3 à 5 ans.
• Vérifier si la ville est attractive pour les investisseurs institutionnels (par exemple, la métropole de Nantes a vu les achats “pierre-papier” tripler entre 2017 et 2022).

Marché locatif : tension, typologies et caractéristiques

1. Mesurer la tension locative

• Le taux de tension locative mesure le rapport entre la demande et l’offre disponible. Selon Locservice, des villes comme Lyon, Angers ou Strasbourg affichent plus de 10 demandes sérieuses pour une offre locative sur certains segments.
• Identifiez les quartiers, pas juste la ville entière : parfois, deux arrondissements voisins offrent des profils radicalement différents (Marseille ou Toulouse en sont des exemples typiques).

2. Y a-t-il une clientèle spécifique à cibler ?

Chaque ville a son “profil locataire” dominant :

• Les étudiants (Montpellier : plus de 25 % de la population)
• Les familles avec enfants dans les agglomérations périurbaines
• Les jeunes actifs ou travailleurs temporaires près des centres d’affaires ou dans les villes de la “couronne” parisienne

Astuces pratico-pratiques : Explorez les données d’attractivité universitaire (source : l’Etudiant.fr), les grands employeurs ou les études de flux de mobilité professionnelle publiées par Pôle Emploi.

Accès et mobilité : transports, infrastructures, connectivité

Les villes où l’offre de transports s’améliore connaissent un impact positif à moyen terme sur les prix, comme le montre l’arrivée récente du tramway à Nice ou Annecy. À vérifier :

• Accès aux gares, axes autoroutiers, dessertes TGV
• Présence ou projets de lignes de tram, métro ou bus à haut niveau de service
• Temps d’accès réel aux bassins d’emplois majeurs (un studio à Meaux se loue beaucoup mieux depuis la connexion rapide à la gare de l’Est)

Fiscalité locale et cadre réglementaire : à ne pas négliger

Deux villes peuvent offrir des rendements bruts similaires, mais des fiscalités locales qui pèsent lourdement sur le net :

• Taxe foncière : parfois 2 à 3 fois plus chère d’une commune à l’autre (ex : Marseille 49 €/m², Nice 39 €/m², Paris 10 €/m² – FNAIM, chiffres 2023)
• Règles d’encadrement des loyers : applicables à Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et certains secteurs métropolitains
• Potentiel à moyen terme de bascule vers une interdiction de location des passoires thermiques (tout logement classé G ou F pourra être interdit à la location dans les prochaines années, selon la trajectoire de la loi “Climat et Résilience”)

Quel type d’investissement locatif recherchez-vous ?

Votre profil investisseur et votre stratégie jouent un rôle majeur dans le choix de la ville :

• Pour la colocation, ciblez des villes universitaires à forte tension locative (Nantes, Rennes, Strasbourg)
• Pour le classique studio/T1 pour étudiants : Paris, Lille, Lyon, Toulouse restent des marchés très liquides, mais avec des prix d’entrée élevés
• Pour une approche patrimoniale (objectifs de plus-value), favorisez les métropoles dynamiques en mutation urbaine : Marseille, Nantes ou Bordeaux
• Pour le rendement pur : regardez les villes moyennes de plus de 30 000 habitants en fort développement économique (exemple : Le Mans, Quimper ou Valence – voir baromètre BPCE 2023)

Il est essentiel d’adapter le choix de la ville à votre capacité d’emprunt, à votre tolérance au risque et à vos objectifs : cherche-t-on la valeur sûre ou l’opportunité à haut rendement avec plus de gestion à prévoir ?

Méthode simple : construire une short-list puis aller sur le terrain

Avant de vous précipiter sur la première occasion, structurez votre démarche :

1. Ciblez 3 à 5 villes après avoir passé en revue tous les critères chiffrés abordés plus haut.
2. Analysez les annonces en ligne pour jauger vitesse de location, quantité d’offres et loyers moyens (SeLoger, LeBonCoin, Exploitat.io pour des rapports automatisés).
3. Testez concrètement le marché locatif : publiez une fausse annonce (sans abuser) ou contactez des agences pour mesurer la demande réelle.
4. Visitez le terrain : rien ne vaut un séjour express de 2 jours dans la ville ou le quartier ciblé. Discutez avec des commerçants, des étudiants, des agents, et baladez-vous de jour comme de nuit.
5. Contactez des gestionnaires locatifs “terrain” : ils sont souvent de précieux relais d’informations pour détecter tendances, quartiers à éviter ou montées en gamme non recensées officiellement.

Villes à surveiller : quelques exemples concrets et récents

• Angers : forte croissance démographique (+12 % de 2013 à 2022), rentabilité de 5,5 à 7 % sur T2/T3, tension locative marquée sur les profils étudiants et jeunes couples.
• Rennes : métropole à l’économie solide, encadrement des loyers partiel depuis 2023, franc développement urbain, vacance locative très faible (environ 2 %).
• Marseille : mutation urbaine, disparités fortes selon les arrondissements, mais certains secteurs (Castellane, Saint-Barnabé) offrent rendement/potentiel de valorisation.
• Lens, Mulhouse, Saint-Nazaire : villes longtemps considérées comme “secondaires”, mais très recherchées pour leur rapport prix/rendement, notamment sur les petites surfaces (exemple : Mulhouse affiche 8 % de rendement brut moyen – LocService 2023).

À l’inverse, certaines villes voient leur marché saturé ou sont à fort risque de vacance locative : la prudence s’impose sur certains secteurs du Nord ou du Centre, où l’impact d’une forte offre neuve ou un marché locatif déjà “ras la gueule” rendent la sortie difficile.

Ouverture : investir aujourd’hui, anticiper demain

Choisir la bonne ville pour un investissement locatif résidentiel, c’est penser à la fois rentabilité, sécurité et perspectives d’évolution. Les marchés dynamiques de demain ne seront pas nécessairement ceux d’hier : gardez l’œil sur les signaux faibles : annonce d’une nouvelle ZAC, ouverture d’un campus, chantier d’infrastructure ou installation d’un grand groupe.

Les investisseurs les plus avisés prennent le temps de parcourir les rapports INSEE, de discuter avec des acteurs de terrain, de croiser des dizaines de données. Ainsi, plutôt que de “faire comme tout le monde”, ils bâtissent un patrimoine solide, rentable, et anticipent là où d’autres suivent. Ouvrez les portes qui vous correspondent. L’immobilier récompense la méthode, la lucidité… et l’audace calculée.