Pourquoi la colocation séduit de plus en plus d’investisseurs

Entre 2016 et 2023, le nombre de colocations en France a augmenté de plus de 30 % (source : Le Figaro Immobilier). Cette explosion s’explique par la tension locative dans les grandes villes, la hausse des loyers et l’allongement de la durée des études. Mais du côté des investisseurs, la colocation, bien pensée, offre de solides avantages :

• Rendement net supérieur à la location classique : Entre 6 % et 10 % brut en moyenne, parfois bien plus dans certains quartiers étudiants (source : Meilleurs Agents).
• Sécurité locative : Les risques d’impayés se partagent et le turn-over permet de toujours ajuster les loyers au marché.
• Demande stable : Étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité… La colocation élargit le profil des locataires potentiels.

1. Les critères incontournables pour un bien à colocation

Le choix du bien est la première clé de réussite. Certains logements, pourtant attractifs sur le papier, se révèlent inadaptés à la colocation et plombent la rentabilité. Voici les points essentiels à analyser.

A. Emplacement : l’alpha et l’oméga

• Proximité des transports en commun : Moins de 10 minutes à pied d’un métro, tram ou bus, idéalement.
• Cœur de bassin étudiant ou zones d’emplois : Quartiers proches des universités, grandes écoles, hôpitaux, mais aussi pôles économiques attirant des jeunes actifs.
• Éviter les quartiers trop résidentiels uniquement familiaux où la demande de colocation est faible, même si les prix peuvent paraître attractifs.

B. Taille idéale : dès 70 m² efficaces

• Une colocation « classique » démarre à trois chambres. Comptez au minimum 70 m² pour garantir le confort de chacun ; dans les faits, 80 à 100 m² sont parfaits.
• Les volumes type T4 (3 chambres et plus) offrent le meilleur ratio investissement/rendement. Les T5 à T7 sont recherchés dans les grandes villes comme Lyon, Lille, Toulouse ou Bordeaux (source : LocService).

C. Répartition des pièces : l’indépendance avant tout

• Chambres de taille équivalente : Pour éviter les conflits et faciliter une répartition équitable des loyers, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et avoir une fenêtre.
• Espaces communs fonctionnels : Un séjour accepté, même compact, mais la cuisine ne doit pas être un simple couloir. Prévoir une ou deux salles d’eau dès la 4e chambre (ex. : loi SRU exige une salle d’eau pour cinq habitants).
• Bureau isolé ou espace de coworking : Atout différenciant, surtout après le boom du télétravail post-Covid (source : SeLoger).

2. Quel type de logement choisir ?

Certains types de biens se prêtent bien mieux à la colocation que d’autres, voici un panorama des options les plus pertinentes.

A. L’appartement ancien familial : valeur sûre, transformable et dense

• Atouts : généralement situés dans le centre ou dans des quartiers vivants, possédant plusieurs chambres, souvent de beaux volumes et une hauteur sous plafond appréciable.
• Inconvénients : travaux souvent nécessaires pour créer une salle d’eau supplémentaire ou isoler phoniquement chaque chambre.
• Astuce : Les immeubles faiblement équipés en ascenseur ou non remis à neuf se négocient parfois à 15-20 % en dessous du marché (source : Notaires de France).

B. Les maisons de ville ou pavillons en périphérie

• Atouts : surface élevée, souvent un jardin, possibilité de garer plusieurs véhicules, et création facile de 4 ou 5 chambres.
• Inconvénients : localisation parfois plus éloignée des transports, attention au turnover plus élevé si la desserte n’est pas optimale.
• À surveiller : La législation municipale, notamment dans les zones où la colocation est limitée (voir arrêtés municipaux, par exemple à Paris ou Bordeaux).

C. Les plateaux nus ou locaux commerciaux transformés

• Atouts : Liberté totale d’agencement, décote importante au m² d’achat. Idéal pour créer une colocation clé en main et premium.
• Inconvénients : Besoin d’un investissement travaux conséquent, autorisations d’urbanisme parfois complexes. Rentabilité souvent meilleure à terme pour les investisseurs organisés.

D. Les logements neufs : rarement rentables mais zéro travaux

• Atouts : Aucun travaux, normes actuelles (isolation, fibre, sécurité), attractif pour certains locataires exigeants.
• Inconvénients : Prix très élevé du m², quartiers neufs souvent encore peu desservis ; marge de négociation faible.

3. Quelles configurations maximisent la rentabilité ?

Plus le bien est optimisé, plus la colocation est rentable. Plusieurs astuces éprouvées permettent d'augmenter le rendement locatif sans sacrifier la qualité de vie des colocataires.

A. L’agencement des chambres et pièces d’eau

• Favoriser des chambres équivalentes : dans l’idéal 12-14 m². Prévoir, sur 100 m², au moins 4 chambres sans sacrifier totalement l’espace commun.
• Une salle de bain pour 2 à 3 chambres. Astuce d’investisseur : créer une mini salle d'eau privative pour une chambre premium (loyer majoré de 10-15 %).

B. Les bonus qui changent tout : espaces extérieurs et annexes

• Balcon, terrasse, jardin privé ou même garage à vélos se louent en moyenne 30 à 50 € de plus par chambre dans les villes tendues (source : Flatlooker, 2023).
• Laverie partagée, local vélo, coin salon-TV séparé ou petite salle de sport peuvent justifier des loyers supérieurs tout en améliorant l’attractivité du bien.

C. Exemples concrets et chiffres clés

• Lyon 7ème : T5 de 97 m² transformé en 4 chambres (chacune 12-14 m²), deux salles de bains, espaces communs lumineux. Loyer total : 2 400 €, rendement brut de 8,6 % (source : LocService, 2023).
• Lille Wazemmes : Maison typique de 110 m², 5 chambres, deux salles d’eau, jardin : 2 250 € de loyers, 9,2 % de rendement brut.
• Toulouse Compans : Plateau de bureau réhabilité en colocation premium avec salle de sport et bibliothèque partagées : loyers majorés de 15 % par rapport à la moyenne du quartier sur une base équivalente (source : SeLoger).

4. Les écueils à éviter

• Configuration biscornue : Couloirs sombres, chambres d’appoint sans vraie fenêtre, pièce « borgne » louée comme bureau, autant d’erreurs qui favorisent le turnover et limitent la possibilité d’augmenter les loyers.
• Syndic et copropriété : Certains règlements interdisent explicitement la colocation ou posent des restrictions (animaux, usage professionnel, limitation du nombre d’occupants).
• Mauvaise isolation phonique : Point noir souvent négligé. Entre deux chambres mitoyennes, ajouter un doublage phonique (5 €/m² en moyenne) fluidifie la vie en communauté et limite les plaintes.
• Légalité : Dans certaines villes, mise en conformité (déclaration de location meublée, autorisation pour plus de 4 locataires, etc.) et la taxe d’habitation peut revenir à l’investisseur si pas d’occupant stable au 1er janvier (source : Service Public).

5. Perspectives : la colocation de demain

L’essor du coliving et des colocations « premium » marquent une évolution de la demande. En 2023, 18 % des colocataires interrogés par La Vie Immo déclarent chercher systématiquement des espaces privatifs avec salle de bain et coin bureau, et 44 % désirent un vrai espace extérieur. Les investisseurs qui anticipent ces attentes (internet haute vitesse, différenciation des chambres, domotique, prestations all-inclusives) voient leur bien loué en 3 à 5 jours de moins que la moyenne du marché.

Choisir le bon type de bien pour une colocation, c’est marier l’emplacement, l’optimisation des volumes et la qualité de l’aménagement, tout en considérant les évolutions sociétales. Plus qu’une simple réponse à la crise du logement étudiant, la colocation représente désormais un vecteur d’innovation patrimoniale et de lien social, tant pour les locataires que pour les investisseurs avisés.