Longtemps perçue comme réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs, la colocation s’est imposée comme un modèle structurant sur le marché de l’investissement locatif. Entre 2014 et 2022, le nombre d’annonces de colocation a augmenté de 63 % en France (source : LocService 2023). Nouvelles formes de vie en communauté, inflation des loyers, mutation du marché du travail et mobilité accrue incitent propriétaires et locataires à privilégier ce schéma.
Mais investir dans la colocation n’est pas juste une tendance : c’est une stratégie à haut rendement... à condition de bien cerner ses atouts et ses contraintes. Ce type d’investissement implique une gestion distincte des autres formats locatifs. Pour réussir, il faut comprendre l’équation globale : revenus, fiscalité, risque de vacance, gestion des impayés, cadre juridique. Décryptage objectif.
L'intérêt phare de la colocation, c’est bien sûr ses perspectives de rentabilité. Louer une habitation en colocation permet généralement d’augmenter le rendement brut de 20 à 30 % par rapport à une location classique (source : MeilleursAgents, 2023). Prenons l’exemple d’un T4 à Nantes : en location nue classique, le loyer moyen tourne autour de 1 150 €/mois, charges comprises. En colocation (3 chambres), il est fréquent de louer chaque chambre autour de 500 €, soit 1 500 € au total – parfois davantage si le bien est bien équipé et bien situé. La différence sur l’année est considérable.
Le marché de la colocation bénéficie d’un dynamisme exceptionnel. Selon deux enquêtes LocService et SeLoger, il manque plus de 100 000 places de colocation en France, notamment dans les grandes villes universitaires (Paris, Lyon, Toulouse, Bordeaux). Ce déséquilibre favorise une faible vacance locative et une grande facilité à trouver des locataires adaptés.
En colocation, si un locataire rencontre un problème de paiement, ce ne sont généralement que ses charges ou son loyer qui sont en jeu – pas ceux de la totalité du logement. Sur bail unique (“solidarité”), l’engagement collectif est renforcé et le risque global pour le propriétaire est réduit. D’après un rapport de PAP (2023), le taux d’impayés en colocation (moins de 2 %) est environ deux fois inférieur à celui des locations classiques.
Le propriétaire peut choisir entre bail individuel (souple, pour chaque chambre isolée) ou un bail unique (plus protecteur). Cette flexibilité permet d’adapter son mode de gestion à son risque et à son marché cible. Le bail mobilité (créé fin 2018) simplifie par ailleurs la location à des publics de passage : stagiaires, jeunes en alternance, salariés en mobilité temporaire, etc.
Les revenus issus de la colocation peuvent être optimisés via le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permettant une imputation d’amortissements sur les loyers perçus, voire d’atteindre une imposition quasi-nulle pendant plusieurs années. À condition de respecter les règles du meublé, c’est un mécanisme fiscal puissant (voir le Service Public).
Plus il y a de locataires, plus la gestion quotidienne se complexifie : suivi des entrants/sortants, états des lieux, répartition des charges, médiation entre colocataires… Selon le baromètre Homepilot, gérer 4 chambres en colocation exige en moyenne 3 fois plus d’interventions annuelles qu’un logement traditionnel. L’intervention d’un gestionnaire peut rogner la rentabilité, mais s’avère souvent judicieuse.
La vie en communauté induit une intensité d’usage supérieure : parties communes sollicitées en permanence, mobilier rapidement fatigué, rotation élevée… Le budget d’entretien doit être anticipé (prévoir 2 à 4 % du loyer annuel pour le renouvellement et les petites réparations, contre 1 % en location nue – source : L’Adresse, 2023).
L'ambiance “coloc’” a ses charmes… et ses tempêtes : divergences de rythme de vie, incompatibilités, départs prématurés. Plus il y a de chambres, plus le renouvellement de locataires est fréquent (environ 20 à 25 % de turnover annuel, LocService 2023). La bonne gestion des états des lieux et le filtre à l’entrée sont indispensables.
Des villes comme Paris, Lyon ou Lille ont adopté une réglementation sur la colocation pour lutter contre la division de logements familiaux en “mini-chambres”. Attention, selon le type de bail, la taille minimale par chambre (9 m2), l’état du mobilier et l’affichage du règlement intérieur deviennent obligatoires. La colocation est parfois assimilée à une location meublée “professionnelle”, impliquant des obligations supplémentaires voire une autorisation municipale (source : Anil, 2023).
Un bien optimisé pour la colocation (nombre de pièces, aménagement spécifique, cloisons, etc.) peut rebuter l’acheteur familial ou le primo-accédant à la revente. La liquidité du bien peut s’en ressentir. Privilégier des appartements adaptables permet plus de souplesse lors de la sortie d’investissement.
Certaines configurations se prêtent particulièrement bien à la colocation :
Ce modèle d’investissement cible avant tout les profils un tant soit peu aguerris ou ceux prêts à s’investir dans une gestion régulière. Investisseurs cherchant le rendement, capables d’assumer de micro-corrections fréquentes, à l’aise avec le relationnel et la gestion multitâche, y trouveront de vraies opportunités. Les profils plus novices ou très occupés préfèreront confier la gestion à une agence spécialisée, quitte à rogner sur la marge.
Évolution des besoins, évolution des formats : on voit naître des colocations “premium” (salles de bains individuelles, prestations tout inclus, espaces de coworking, etc.) ou des résidences dédiées. La crise du logement, la mobilité professionnelle et la transition écologique sont autant de leviers qui laissent augurer une croissance stable de ce segment au moins jusqu’en 2030 (source : Xerfi 2023).
L’investissement en colocation reste un modèle attractif pour qui maîtrise bien son sujet, sait anticiper les contraintes de gestion et prend le temps de bien choisir ses candidats. Les opportunités solides existent, notamment dans les villes dites “moyennes” en expansion, où le marché reste moins saturé qu’à Paris ou Lyon, mais où la demande locative progresse deux fois plus vite que l’offre (source : Fédération Nationale de l’Immobilier, 2022).