Comprendre les deux stratégies : rénovation vs achat loué

L’immobilier locatif reste une valeur sûre pour constituer ou diversifier son patrimoine. Mais faut-il miser sur la rénovation – à savoir acheter un immeuble à rénover avant d’y accueillir des locataires – ou bien opter pour l’acquisition d’un immeuble déjà intégralement loué ? Derrière ce choix se cache une mécanique d’investissement et une gestion des risques radicalement différentes.

• La rénovation : acheter un immeuble, le remettre en état (gros œuvre, aménagements, conformité, équipements) puis le louer.
• L’achat loué : acquérir un immeuble où chaque lot est déjà occupé par un ou plusieurs locataires en place, avec des baux en cours.

Pour bien arbitrer, il faut croiser plusieurs critères : rentabilité, fiscalité, besoins de gestion, risques, financement. Tour d’horizon structuré et chiffré.

Potentiel de rentabilité : zoom sur les chiffres

Rentabilité brute et nette : un écart parfois important

• Immeuble à rénover : Selon Seloger, la rentabilité brute (loyers annuels/prix d’achat + travaux) sur ce type d’opération varie généralement de 7 % à 10 % dans les villes moyennes, voire plus dans des secteurs en mutation. Après rénovation, il est possible de réévaluer les loyers au-dessus du marché, ajustés aux prestations neuves.
• Immeuble déjà loué : Les biens achetés avec locataires en place se négocient avec une rentabilité plus basse : 4 à 6,5 % brut, notamment car les loyers sont souvent inférieurs au marché (source : Le Figaro Immobilier), surtout sur les biens détenus de longue date ou en gestion institutionnelle.

Cashflow et stratégie de financement

• La rénovation nécessite un apport plus important lors de la phase travaux, mais permet souvent d’optimiser l’emprunt en intégrant le coût des travaux dans le crédit bancaire.
• L’achat d’un immeuble loué offre un flux immédiat (loyers perçus chaque mois), ce qui sécurise le remboursement du prêt dès le premier mois.

À retenir : l’écart de rentabilité brute moyenne entre un immeuble à rénover et un bien déjà loué peut représenter 1,5 à 4 % sur l’année, soit – sur un bien de 500 000 € – un différentiel de 7 500 à 20 000 € par an (hors fiscalité, charges et vacance locative).

Risques et imprévus : quelle visibilité ?

Rénovation : les pièges classiques

Risques	Exemples
Surcoût de travaux	Dépassement de 10 à 20 % du budget initial observé sur 1 projet sur 3, selon la Fédération Française du Bâtiment
Retard de livraison	Décalage de mise en location provoquant une vacance de 2 à 6 mois
Aléas administratifs	Permis ou déclaration de travaux, gestion de la copropriété, changements de normes (DPE, accessibilité, etc.)
Risques techniques	Résurgence d’amiante, failles structurelles, surprises sur réseaux : souvent invisibles lors de la première visite

Astuce : penser systématiquement à ajouter une marge de sécurité de 10 à 15 % au budget travaux. La budgétisation doit inclure diagnostics, honoraires, assurance dommages-ouvrage.

Achat loué : risques moins visibles mais réels

• Loyers sous-évalués : difficile d’augmenter significativement les loyers pour les locataires en place, surtout si le bail est récent ou à préavis long.
• Impayés et turnover : taux d’impayés autour de 2 % en France (Insee), mais diagnostic du profil locatif parfois difficile sans historique complet.
• Etat des lieux et dégradations : la “prise en main” du bien peut réserver des surprises, surtout si la gestion antérieure était laxiste.

À noter : Deux tiers des acquéreurs d’immeubles loués constatent des ajustements nécessaires à la reprise en gestion (remise aux normes, régularisations de charges, etc., source : avis de professionnels recueillis par Explorimmo).

Fiscalité et valorisation patrimoniale : les vraies différences

Avantage fiscal de la rénovation

• Amortissement du foncier et des travaux en LMNP : permet de minorer fortement l’imposition sur les loyers.
• Déficit foncier : possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de travaux par an sur ses revenus fonciers (source : Ministère de l’Économie).
• Plus-value à la revente : un immeuble rénové, remis sur le marché, se revend souvent avec une prime de +10 à +20 % par rapport à un bien ancien non rénové (notamment dans les villes dynamiques : Lyon, Nantes…).

Achat d’un immeuble loué : fiscalité sur les revenus locatifs

• Pas de création de déficit foncier, sauf à réaliser des travaux ultérieurs importants.
• Revenus souvent imposés au micro-foncier ou en réel, selon la structure.
• L’optimisation fiscale repose moins sur l’achat, davantage sur la gestion postérieure (aménagement, passage en location meublée, etc.).

Effet levier : revalorisation du bien

• La rénovation permet de revaloriser l’immeuble et d’enclencher une hausse automatique de sa valeur patrimoniale, notamment grâce à la note DPE (diagnostic de performance énergétique). Passer d’une étiquette E à C ou D valorise immédiatement le bien de 5 à 12 % (source : PAP.fr).
• Un immeuble déjà loué offre peu de latitude à court terme pour réévaluer le bien, sauf à attendre que les lots se libèrent pour repartir à la hausse avec remise à neuf.

Critères à passer au crible avant de trancher

Quand privilégier la rénovation ?

• Volonté de maximiser la rentabilité grâce à des loyers “alignés” sur la qualité des prestations neuves.
• Capacité à piloter un chantier, à anticiper les risques et à déléguer (maître d’œuvre, architecte, AMO…).
• Volonté de créer de la valeur patrimoniale et fiscale, ou bien de revendre à moyen terme avec +-value.
• Aisance à gérer un “vide locatif” temporaire en phase travaux (trésorerie suffisante).

Quand opter pour un immeuble déjà loué ?

• Appétence pour la sécurité : loyers perçus immédiats, visibilité sur l’occupation du bien.
• Moins de temps ou d’énergie à consacrer à un projet travaux.
• Maisons de rapport à gros volume (5+ lots) où le turnover progressif des locataires permet d’étaler les rénovations.
• Capacité à négocier un prix à la baisse si loyers sous-évalués ou travaux à prévoir.

Focus : quelles villes privilégier selon la stratégie ?

• Centre-ville de métropoles (Lyon, Nantes, Lille) : la rénovation se prête bien à des logements de standing, la tension locative sécurise la remise sur le marché.
• Périphérie, villes moyennes (Le Mans, Mulhouse, Saint-Étienne) : les immeubles déjà loués sécurisent l’investissement, là où la vacance locative peut être plus longue.

Astuces et pièges à éviter selon la stratégie choisie

Pour la rénovation :

• Vérifier la conformité urbanistique (permis, autorisations).
• Vérifier l’absence de vices cachés majeurs : faire appel à un expert technique en plus du diagnostiqueur classique.
• Ne négligez pas l’assurance « dommages-ouvrage », souvent peu considérée par les investisseurs débutants (malus en cas de revente sans cette couverture).
• Veiller à la règlementation énergétique : la future interdiction de louer les passoires énergétiques dès 2025-2028 (pour les classes G puis F).

Pour l’achat d’un immeuble loué :

• Analyser la totalité des baux en cours : durée, clauses, indexation.
• Exiger les derniers états des lieux, avis d’échéance, historiques de paiement : la gestion locative doit être transparente.
• Demander les diagnostics techniques de chaque logement, et non du seul bâtiment (surprise fréquente sur l’électricité ou le gaz de certains lots).
• Anticiper le montant des futurs travaux obligatoires sur parties communes : toiture, ravalement, chauffage collectif.

Approche comparative – Avantages et limites récapitulés

Critère	Rénovation	Achat loué
Rentabilité brute	Élevée (7-10 %)	Modérée (4-6,5 %)
Flux de loyers immédiats	Non (vacance en travaux)	Oui
Gestion travaux	Indispensable	À prévoir à terme
Optimisation fiscale	Déficit foncier possible, amortissement	Limitée sans travaux
Potentiel de valorisation	Fort (avec plus-value à la revente)	Progressif
Sécurité du cashflow	Aléatoire	Immédiate
Temps à y consacrer	Conséquent	Modéré

Points clés pour arbitrer selon votre profil et vos objectifs

• Investisseur “débutant” : mieux vaut investir dans un immeuble déjà loué, pour toucher immédiatement des revenus et éviter la complexité des chantiers.
• Investisseur “aguerri” ou entrepreneur : la rénovation libère un potentiel de rentabilité et de création de valeur patrimoniale plus élevé, au prix de risques à bien maîtriser.
• Projet patrimonial à long terme : rénovation intéressante pour revente avec plus-value ou transmission ; immeuble loué parfait pour construire une rente stable.

De nouveaux horizons d’investissement

Aucune stratégie n’est universelle. La réhabilitation séduit par sa rentabilité, sa dimension de création de valeur et d’impact (réponse à l’urgence énergétique, revitalisation des cœurs de ville). L’achat d’un immeuble loué, c’est le choix de la sécurité, de la gestion maîtrisée, idéal pour générer un cash-flow immédiat ou diversifier un portefeuille existant. Analysez le marché local et vos objectifs personnels, posez toutes les questions à vos interlocuteurs (agents immobiliers, notaires, gestionnaires), et n’hésitez pas à challenger chacun des points évoqués, car chaque immeuble est un cas particulier.

Ultime conseil : faites toujours une estimation indépendante du potentiel locatif futur et de la valeur de revente, que vous optiez pour la rénovation ou le “déjà loué”. Le succès de votre investissement réside souvent dans cette anticipation.