Pourquoi l’immeuble de rapport attire-t-il les investisseurs ?

L’immeuble de rapport, c’est cet ensemble immobilier qui comprend plusieurs logements (appartements ou locaux) permettant de mutualiser les loyers et d’optimiser la gestion locative. Ce type d’investissement offre trois avantages majeurs :

• Un meilleur rendement brut : En moyenne, on observe des rendements bruts entre 7% et 12% (source : Le Monde - 2023), alors qu'un appartement isolé dépasse rarement 5 à 6%.
• Des économies d’échelle : Frais de notaire, travaux, assurances sont mutualisés sur plusieurs lots, ce qui réduit les coûts à l’échelle du bien.
• Moindre risque de vacance locative : En cas de non-paiement ou de départ d’un locataire, les autres lots assurent la continuité de revenus.

Pour autant, le ticket d’entrée est plus élevé : il faut donc savoir structurer son financement et anticiper les exigences des banques.

Banque, courtier, prêt in fine : les solutions bancaires classiques

Le prêt immobilier amortissable

Le prêt amortissable demeure la solution la plus fréquente pour financer un immeuble de rapport. En pratique, les banques prêtent entre 70% et 90% du montant total du projet, y compris les travaux et frais annexes, sous réserve de la solidité du dossier. En 2024, les taux moyens oscillent entre 3,70% et 4,30% sur 20 ans pour de l’investissement locatif (source : Meilleurtaux.com).

Prêt in fine : booster l’effet de levier

Moins proposée, la solution du prêt in fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du crédit, avant le remboursement total du capital à l’échéance. Cette option est plébiscitée par les investisseurs ayant une épargne conséquente (assurance-vie). Elle permet d’augmenter les mensualités déductibles et d’optimiser la fiscalité, mais exige une gestion rigoureuse et une sortie bien anticipée.

L’importance du taux d’endettement et de l’apport

• Endettement : Pour rester finançable, l’endettement ne doit idéalement pas dépasser 35% des revenus hors charges (source : Banque de France). Les banques examinent également le “reste à vivre”.
• Apport personnel : Certains établissements demandent 10% à 20% d’apport, mais il arrive que l’acquisition soit financée à 110% (prix + frais de notaire + travaux) pour des profils investisseur aguerris ou via des montages incluant revenus fonciers solides.

Astuce : Mettre en avant les revenus locatifs attendus

Les loyers futurs sont intégrés par les banques dans le calcul de la capacité d’emprunt, mais avec un abattement de 70% à 80% pour anticiper les vacances locatives et impayés. Par exemple, pour 2 000 € de loyer mensuel, la banque retiendra 1 400 € à 1 600 € dans le calcul de votre capacité d’emprunt.

Monter un dossier “béton” : les critères qui rassurent les banquiers

• Emplacement et qualité du bien : Un immeuble bien situé, avec un historique locatif sain, rassure les financeurs.
• Scénarios détaillés : Présenter plusieurs projections (rendement brut/net, taux d’occupation, gestion des travaux).
• Stratégie patrimoniale : Mettre en avant une vision long terme et une gestion rigoureuse (SCI, LMNP, optimisation fiscale).
• Expérience d’investisseur : Les primo-accédants devront compenser par un apport solide, ou une gestion patrimoniale exemplaire.

Un dossier bien ficelé double quasiment vos chances d’acceptation (source : Pretto).

Financements alternatifs : entre crowdfunding et prêts privés

Si la banque n’est pas au rendez-vous, d’autres options existent pour compléter ou débloquer une acquisition.

• Crowdfunding immobilier : Les plateformes (Homunity, ClubFunding…) permettent de lever rapidement jusqu’à 1 million d’euros auprès d’investisseurs particuliers, souvent avec un taux de rémunération de 7 à 10% sur des projets professionnels. Peu usité pour un immeuble de rapport entier par un particulier, mais intéressant pour des opérations de marchand de biens ou de rénovation importante.
• Pret familial ou entre associés : Les statuts de SCI facilitent l’entrée d’apporteurs extérieurs. Il convient alors de rédiger une convention de prêt en bonne et due forme, validée par un notaire.
• Sociétés d’affacturage ou de portage immobilier : Cas rarissimes, ils intéressent surtout des investisseurs institutionnels ou des profils en difficulté bancaire.

La modularité des financements mixtes

Il est aussi possible de combiner différents modes de financement : par exemple, un apport classique et un prêt bancaire additionné d’un prêt in fine et complété par un prêt familial ou un complément via crowdfunding.

Apport personnel : faut-il vraiment investir à 110% ?

L’un des mythes du financement locatif consiste à penser qu’il ne faut jamais mobiliser d’apport personnel. Or, les banques se montrent aujourd’hui plus frileuses sur les financements "à 110%". En 2023, moins de 10% des opérations d’immeubles de rapport ont été financées sans aucun apport (source : Seloger).

Les avantages à injecter 10 à 15% du prix d’achat en apport sont réels :

• Réduction du taux d’intérêt proposé
• Baisse du coût global du crédit
• Négociation plus facile avec la banque

Mais un montage à 110% reste envisageable pour des projets à fort rendement, avec prévisionnel solide et historique de gestion avéré.

Anticipez les frais annexes et l’assurance

• Frais de notaire : Ils avoisinent 7 à 8% pour de l’ancien.
• Frais de garantie : Hypothèque ou caution, compter 1 à 2% du montant du prêt.
• Assurance emprunteur : Prévoyez entre 0,20% et 0,45% du capital emprunté/an (source : UFC Que Choisir).
• Frais bancaires : Les frais de dossier atteignent souvent 1 000 à 2 000 €, à négocier avec l’établissement.

SCI, indivision, holding : architecture juridique et impact sur le financement

Le choix du mode d’acquisition impacte directement le parcours de financement :

• En direct : Dossier moins complexe, mais responsabilité personnelle sur le prêt.
• SCI (société civile immobilière) : Souvent privilégiée pour des projets à plusieurs ou pour optimiser la transmission patrimoniale. Les banques exigent les garanties personnelles des associés, et la SCI à l’IR rassure sur la transparence fiscale. Attention, certaines banques refusent la SCI à l’IS pour les investisseurs particuliers.
• En holding : Structure patrimoniale plus élaborée, permettant d’optimiser les flux financiers lorsque l’on détient plusieurs sociétés immobilières ou commerciales. Financement plus complexe à obtenir.

Le cas du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Adopter le statut LMNP peut améliorer la rentabilité via l’amortissement du bien et la déduction des charges, mais n’a pas d’effet direct sur l’octroi du prêt. Il impacte cependant vos revenus imposables.

Maîtriser le cash-flow et simuler les scénarios de stress

Le banquier analyse le reste à vivre, mais c’est avant tout le cash-flow post-financement qui garantit la pérennité du projet. Pour juger de la solidité du dossier, il convient de réaliser plusieurs simulations :

1. Évaluer le rendement net après charges et impôts (ciblez au moins 5% net pour sécuriser une opération d’immeuble de rapport hors aléa).
2. Anticiper la vacance locative (prévoir 1 à 2 mois par an et par lot, selon la tension du marché local).
3. Prendre en compte l’éventualité d’un taux révisable (forte hausse entre 2022 et 2024).
4. Estimer la capacité à supporter un imprévu (travaux, loyers impayés, hausse de la taxe foncière).

Simuler un scénario pessimiste augmente vos chances de convaincre la banque et de sécuriser votre investissement.

Optimiser son taux, négocier les conditions et rester finançable

• Faire jouer la concurrence : Consultez au moins 3 banques (source : Les Echos, 2024).
• Passez par un courtier spécialisé : Certains obtiennent des taux et conditions difficiles à négocier en direct, moyennant une commission de 1 à 2% du financement obtenu, amortie sur la durée.
• Négociez les indemnités de remboursement anticipé : Elles représentent souvent six mois d’intérêts et peuvent être supprimées.

Points de vigilance et perspectives à venir

• Durcissement des conditions bancaires : Après les hausses de taux de 2023-2024 et les règles du HCSF, les exigences sur l’apport, la rigueur du dossier et la rentabilité attendue ont augmenté.
• Crédit à taux variable : Soyez attentif à la modularité des taux, surtout dans un contexte inflationniste.
• Marché du locatif : Évolution des loyers, encadrement éventuel dans les métropoles, et vacance locative à surveiller particulièrement en zones détendues.

Agir : bien se préparer pour maximiser ses chances

Un immeuble de rapport, correctement financé, offre un effet de levier rarement égalé dans l’investissement immobilier. Pour avancer :

• Soignez votre plan de financement avec plusieurs scénarios, chiffres à l’appui.
• Faites appel à des experts (courtier, gestionnaire, notaire) pour renforcer votre dossier.
• Prévoyez une marge de manœuvre financière, surtout durant les premières années d’exploitation.
• Restez attentif à l’évolution de la fiscalité et des conditions d’octroi bancaire.

À la clé, la possibilité de bâtir un patrimoine solide, de générer un cash-flow durable et de sécuriser son avenir patrimonial lors de la revente ou de la transmission.