Pourquoi l’immeuble de rapport séduit-il tant les investisseurs ?

L’immeuble de rapport, c’est ce bien composé de plusieurs logements — souvent plus accessible qu’on ne le pense — qui attire de plus en plus d’investisseurs à la recherche de rendement élevé et d’optimisation fiscale. Loin de la simple acquisition d’un appartement ou d’une maison, investir dans un immeuble complet permet de mutualiser les risques, de mieux contrôler sa gestion… mais aussi de profiter d’avantages fiscaux puissants, parfois méconnus des particuliers. Selon le Conseil Supérieur du Notariat, l’engouement pour ce type d’investissement a progressé de plus de 18 % entre 2015 et 2022, porté notamment par ses atouts fiscaux et patrimoniaux (Notaires.fr).

Zoom sur les régimes fiscaux adaptés à l’immeuble de rapport

La fiscalité applicable à l’immeuble de rapport dépend du mode de location choisi (nu ou meublé), de la structure de détention (personne physique ou morale) et du niveau de revenus générés. Voici les principaux dispositifs à connaître pour en tirer efficacement parti.

Investir en location nue : l’option du régime réel

• Déduction des charges réelles : Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges engagées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, assurances, taxe foncière, etc. Sur un immeuble entier, ces charges s’additionnent et peuvent souvent dépasser les loyers perçus les premières années, générant un déficit foncier imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (Source : impots.gouv.fr).
• Le déficit foncier, un levier puissant : Les travaux de rénovation ou de mise aux normes créent fréquemment un déficit foncier important lors des premières années d’exploitation, allégeant considérablement votre imposition – voire l’annulant.
• Exemple chiffré : Pour un immeuble de 4 logements, avec 45 000 € de travaux, 8 000 € d’intérêts d’emprunt et 6 000 € d’autres charges/an, vous pouvez effacer une partie significative de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global.

Location meublée : cap sur la LMNP et la LMP

• Régime réel en LMNP/LMP : Louer en meublé vous permet d’opter (souvent directement, vu le montant des revenus) pour le régime réel, sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou Professionnel (LMNP ou LMP).
• Déduction de l’amortissement : Au-delà des charges classiques, vous amortissez le prix du bâti (hors foncier), le mobilier, et même certains travaux d’amélioration, ce qui réduit drastiquement l’assiette fiscale imposable : certains investisseurs parviennent à ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans ! (Source : service-public.fr).
• Exemple concret : Immeuble acheté 400 000 €, dont 320 000 € de valeur bâtie amortissable sur 25 ans (soit 12 800 €/an amortissables), pour 28 000 € de loyers/an : la quasi-totalité des loyers peut ainsi être neutralisée grâce à l’amortissement.

Détention en SCI : adaptation du régime fiscal

• SCI à l’IR : Les associés bénéficient du régime classique de l’investissement locatif, avec la déduction des charges, la création du déficit foncier, et la transparence fiscale (imposition à titre personnel).
• SCI à l’IS : Les amortissements sont ici également possibles sur le bâti, permettant une forte diminution du résultat imposable. Attention toutefois, à la fiscalité à la revente (plus-value professionnelle), différente de la plus-value des particuliers. Idéal pour ceux qui souhaitent capitaliser sur le long terme et réinvestir.

Bonus :

• Division de lots : L’immeuble de rapport est un terrain de jeu privilégié pour la division (création de lots distincts), qui peut, sous conditions, ouvrir la voie à certains dispositifs type déficit foncier démultiplié et plus-values sur revente partielle optimisée.

Quel montant d’économie fiscale peut-on réellement espérer ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes et montrent que l’immeuble de rapport est l’un des supports immobiliers les plus efficaces pour agir sur sa fiscalité :

• Déficit foncier : Jusqu’à 10 700 €/an déductibles de vos autres revenus. Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Amortissements (LMNP/LMP) : En moyenne, de 70 à 85 % du prix de l’immeuble (hors foncier) est amortissable sur 25 à 30 ans, représentant souvent 50 à 60 % des loyers annuels effacés chaque année.
• Surcharge des charges déductibles : Sur un immeuble ancien, les frais de rénovation sont, par unité d’habitation, nettement inférieurs à une rénovation par appartement isolé, optimisant les économies d’impôt pour chaque euro investi.

Pour un investissement initial de 500 000 € (avec 15 % de foncier), un investisseur en meublé peut amortir environ 400 000 € sur 25 ans, soit 16 000 €/an, effaçant la fiscalité sur jusqu’à 30 000 € de loyers bruts annuels (Fiducial).

Les subtilités souvent oubliées (et comment en tirer profit)

• Cumuler déficit foncier et location meublée : Il est possible, dans un même immeuble, de mixer location nue (pour le déficit foncier) et location meublée (pour l’amortissement), via une gestion intelligente ou une détention via plusieurs structures.
• Impôt différé en SCI à l’IS : En SCI à l’IS, l’impôt sur la société (15 à 25 %) est calculé sur le résultat après amortissement. De plus, non seulement vous reportez la fiscalité sur les dividendes, mais vous bénéficiez d’une capacité accrue de réinvestissement grâce à une trésorerie préservée.
• Optimisation des frais de notaire et des droits d’enregistrement : L’achat en bloc d’un immeuble permet souvent de négocier efficacement, avec des frais de notaire moindres au mètre carré et une base taxable unique, là où des achats unitaires seraient plus taxés.

Attention aux pièges et erreurs courantes

Les dispositifs fiscaux sont puissants… à condition de respecter scrupuleusement leurs règles. Voici les erreurs à éviter :

• Respect impératif de la destination des locaux : Les travaux engagés pour le déficit foncier doivent concerner des lots loués nus. Des erreurs de combinaison avec de la location meublée peuvent remettre en cause la déduction.
• Mauvaise valorisation du foncier : La quote-part affectée au terrain n’est pas amortissable. Une valorisation trop basse risque un redressement fiscal.
• Négliger la sortie : En SCI à l’IS, la plus-value à la revente est calculée différemment (sur la valeur nette comptable). L’anticiper dès l’achat avec un expert-comptable et un notaire est impératif.
• Surévaluation des charges et amortissements : En cas de contrôle fiscal, il faut pouvoir justifier chaque poste. Une comptabilité rigoureuse est obligatoire.

Astuces pour maximiser ses avantages fiscaux en immeuble de rapport

1. Grouper les travaux la première année : Pour profiter au mieux du déficit foncier, engager des travaux importants dès l’acquisition maximise le bénéfice fiscal immédiat.
2. Distinguer intelligemment la part foncière de la part bâtie dans l’acte d’achat : Une ventilation précise, validée par le notaire, permet d’optimiser l’amortissement sur la partie meublée ou en SCI à l’IS.
3. Piloter l’occupation multiple : Mixer habitat, commerces ou bureaux dans un même immeuble permet de multiplier les leviers fiscaux selon les baux en place.
4. Anticiper la gestion patrimoniale : L’achat en indivision ou via sociétés (SCI, SARL de famille…) facilite la transmission et la gestion des droits de succession avec des schémas d’optimisation spécifiques.

Investir dans l’immeuble de rapport : une stratégie fiscale, mais pas seulement

L’avantage fiscal n’est qu’une partie (très) attrayante de l’investissement en immeuble de rapport : ce choix permet aussi une gestion de patrimoine sur mesure, une maîtrise des travaux, une optimisation des loyers et une mutualisation des risques locatifs. Ce type d’acquisition demande de la préparation, de l’expertise et une analyse poussée, mais reste l’un des terrains les plus fertiles pour construire une stratégie patrimoniale performante, adaptée à chaque profil et à chaque objectif. Le véritable atout : la possibilité de piloter sa fiscalité… tout en construisant un capital immobilier solide et transmissible.