La location meublée attire de plus en plus d’investisseurs pour ses loyers souvent supérieurs à ceux du nu et une fiscalité spécifique avantageuse (régimes LMNP ou LMP). Mais avant de se lancer, il est crucial de ne pas seulement se fier à l’appât du rendement brut : la rentabilité d’un investissement locatif meublé se calcule avec précision, en tenant compte de tous les flux financiers liés à l’opération, et des réalités parfois moins séduisantes que les annonces.
Selon l’Insee, la part des logements meublés représentait déjà près de 13 % du marché de la location privée en 2021, une progression régulière stimulée par la mobilité croissante des locataires (source : Insee).
La notion de « rentabilité » recouvre plusieurs réalités. Trois grilles de lecture principales sont utilisées par les professionnels et investisseurs avisés :
La rentabilité brute donne un premier aperçu, même si c’est loin d’être le chiffre à retenir. Elle se calcule simplement :
Le « prix d’acquisition total » inclut le prix d’achat du bien, les frais de notaire et d’agence, ainsi que le coût du mobilier (en meublé, ce budget n’est pas négligeable).
Exemple concret :
La rentabilité nette affine le calcul en intégrant les frais récurrents annuels. Il s’agit des charges non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, entretien, assurance propriétaire non occupant, éventuels travaux, vacance locative, etc.
Exemple chiffré :
Cette version du calcul offre une vision réaliste de la performance de l’investissement. En location meublée, n’oubliez jamais d’estimer le coût régulier du renouvellement du mobilier : canapés, matelas ou électroménager ont une durée de vie de 5 à 10 ans, avec un impact direct sur la rentabilité (source : De Particulier à Particulier).
C’est la rentabilité la plus pertinente, car elle correspond au rendement réel, une fois la fiscalité appliquée. La location meublée bénéficie des régimes LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Professionnel), permettant souvent d’amortir le mobilier, le bien et d’imputer une partie des charges sur vos revenus locatifs.
Pour calculer cette rentabilité, il faut :
Le calcul est minutieux, mais il fait toute la différence, d’autant que, sous le régime réel simplifié, beaucoup d’investisseurs LMNP voient leur base imposable proche de zéro pendant plusieurs années (grâce aux amortissements). Un atout souvent décisif face à la fiscalité des locations nues.
Illustration :
Important : la rentabilité nette-nette varie fortement selon la fiscalité du foyer. Il est essentiel de réaliser plusieurs simulations selon différentes hypothèses (logiciels gratuits en ligne disponibles : simulateur officiel sur impots.gouv.fr, MeilleursAgents, etc.).
L’investissement meublé apporte plus de flexibilité (contrat de bail plus court, 1 an renouvelable ou 9 mois pour les étudiants), mais aussi plus de frais :
Beaucoup d’investisseurs débutants (et parfois expérimentés !) commettent encore ces erreurs lors de leur calcul :
Comparer plusieurs biens (nue, meublée, colocation, ou location saisonnière) permet de mieux visualiser l’effet du format meublé sur les chiffres, charges et imposition.
Se lancer dans la location meublée demande d’être extrêmement rigoureux dans son prévisionnel. Utilisez un tableur ou une application dédiée pour saisir tous les éléments financièrement sensibles : montant de l’apport, taux d’emprunt, durée, loyers prévus, vacance, coûts incompressibles.
Des simulateurs sont disponibles gratuitement chez la plupart des courtiers (ex : Pretto, Meilleurtaux) ou sur des plateformes institutionnelles (impots.gouv.fr, ANIL). Ils permettent de tester différentes hypothèses de rentabilité en location meublée (et nue), avec intégration directe de la fiscalité.
Enfin, si l’analyse peut sembler complexe au départ, elle reste le meilleur moyen de transformer votre investissement en une source de revenus réellement pérenne. Bien calculer, c’est éviter les (mauvaises) surprises et garder une longueur d'avance sur le marché.